(Asuin)huoneiston vuokraus – huoneiston asukkaat

18 marraskuun, 2022 admin 0 Comments

Yritin keksiä jonkin suppean aiheen huoneenvuokralakien pohjalta ja päädyin tähän. Kyseessä ei ole kattava esitys huoneenvuokralaeista eikä myöskään mikään kiveen kirjoitettu totuus. En laittanut tekstiin edes pykäliä. Teksti koskee suurelta osalta asuinhuoneiston vuokrausta, vaikka monissa asioissa lait ovat samankaltaiset tai jopa samat.

Suomessa on siis voimassa erikseen lait asuinhuoneiston ja liike- yms. huoneiston vuokrauksesta. Kumpikin huoneenvuokra voi sisältää myös maa-alueen luovuttamisen käytettäväksi huoneiston yhteydessä.

Asuinhuoneistossa saa asua vuokraaja, tämän puoliso, perheeseen kuuluvat lapset ja jos siitä ei aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä, myös vuokraajan tai puolison lähisukulaiset. Jos vuokraus koskee kahden asunnon omakotitaloa, jossa vuokranantaja itse myös asuu, se, kuka huoneistossa saa asua, määrittyy aika samoin kuin vuokrasuhteessa yleensä. Muuten kyseessä on kuitenkin lain mukaan alivuokrasuhde.

Yleisesti ottaen vuokralainen saa luovuttaa enintään puolet huoneistosta toisen käytettäväksi. Jos luovutetaan enemmän kuin puolet tarvitaan vuokranantajan lupa luovutukseen. Luvan lisäksi asiasta pitää ilmoittaa kirjallisesti vuokranantajalle. Myöskään työsuhdeasunnon vuokralainen ei saa luovuttaa asuntoa eteenpäin ilman lupaa. Vuokralaiset ovat muutenkin lähtökohtaisesti tietyn työnantajan työntekijöitä, joten mahdollisia käyttäjiä on sitenkin rajoitettu. Asunto on sidottu monin tavoin työsuhteeseen ja sen kestoon. Huoneistossa asuvalle puolisolle, lapselle ja omalle tai puolison vanhemmalle voi vuokrasopimuksen siirtää tavallisen vuokraoikeuden osalta ilmoittamalla siitä vuokranantajalle, jos tällä ei ole perusteltua syytä vastustaa siirtoa (jolloin tuomioistuin ratkaisee asian). Näissä tapauksissa vuokralainen voi siis vaihtua pelkällä ilmoituksella, mutta vuokranantajalla on kuitenkin oikeus saada tieto siitä, kuka vuokralainen on. Liikkeenluovutuksenkaan yhteydessä ei lähtökohtaisesti tarvita lupaa vuokraoikeuden siirtoon.

Poikkeus luvan tarpeeseen on myös tavallisen vuokra-asunnon osalta huoneiston luovuttaminen toisen käyttöön enintään kahdeksi vuodeksi, jos toisella paikkakunnalla oleskeluun on perusteltu syy (esimerkit luetellaan laissa). Tästä on ilmoitettava vuokranantajalle, joka voi perustellusta syystä vastustaa asiaa tuomioistuimessa.

Yleisissä tapauksissa vuokralaisen kuollessa kuolinpesä tulee tämän tilalle ja saa käyttää huoneistoa, ellei irtisano vuokrasopimusta (kts. edellä työsuhdeasunto, johon tämä ei ilmeisesti päde). Vuokralaisen tilalle tulee automaattisesti siis hänen kuolinpesänsä. Liikehuoneiston osalta myös kuolinpesän osakas voi kuolinpesän suostumuksella ja ilman perusteltua vuokranantajan vastustusta ottaa vuokrasopimuksen vastatakseen ilmoittamalla asiasta. Vuokralainen voi siis vaihtua ensin kuolinpesään ja sitten sen osakkaaseen. Myös konkurssipesä voi tietyin ehdoin käyttää huoneistoa konkurssin jälkeen vuokralaisen roolissa. Tavaroiden jättämistä huoneistoon ei kuitenkaan pidetä huoneiston käyttämisenä. Tavaroiden siivoamisen kustannukset ovat konkurssisaatavia.

Toiselle huoneiston käyttöön luovuttanut vastaa edelleen huoneistoa koskevista vuokralaisen velvollisuuksista. Huoneiston käytettäväkseen saanut vastaa sellaisesta vahingosta, josta hän vastaisi, jos hän olisi vuokrannut huoneiston käytettäväkseen suoraan.

Jos asunto otetaan asunto-osakeyhtiöön hallintaan, vuokralaisen oikeus pitää sitä hallussaan omistajan kanssa tekemänsä vuokrasopimuksen nojalla, lakkaa. Tämä ei ehkä kuitenkaan estä uuden vuokrasopimuksen tekemistä haltuunoton ajaksi asunto-osakeyhtiön kanssa, jos haltuunotto on tapahtunut vuokralaisesta riippumattomasta syystä kuten yhtiövastikkeen maksamattomuuden vuoksi.

Jos vuokraoikeus siirretään tai jos huoneisto tai sen osa luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin lain säännöksiä, vuokranantaja saa purkaa vuokrasopimuksen. Tähän on vedottava kohtuullisessa ajassa tietoontulosta, mutta varoitusta ei tarvita kuten jossain toisissa tapauksissa.