Kiinteistön kauppakirja: huomioita

7 helmikuun, 2022 admin 0 Comments

Yritin verrata asiakirjamallikirjan kiinteistön kauppakirjan mallia Maakaaren 2 lukuun, ja tässä on muutamia eroja, joita tuli vastaan.

Asiakirjamallissa huomioidaan monia käytännön asioita, joihin laissa ei kiinnitetä huomiota, kuten vakuutukset ja sähkösopimukset sekä siinä huomioidaan myös muusta laista seuraava kunnan etuosto-oikeus. Omat kohtansa on irtaimelle omaisuudelle, varainsiirtoverolle ja kohteeseen tutustumiselle ja sen aikana tehdyille havainnoille (Laissakin mainitaan tästä. Ostaja ei voi laatuvirheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.)(2:22§). Asiakirjamalliin on siten kerätty erilaisia huomioitavia asioita eri lähteistä.

Asiakirjamallissa ei sen sijaan kiinnitetä huomiota erilaisiin mahdollisuuksiin tai yksityiskohtiin, jotka tulevat sovellettavaksi vain silloin tällöin.

Asiakirjamallissa on esimerkiksi mainittu nimenomaisesti omana kohtanaan kauppahinta ja sen maksaminen. Laissa sen sijaan tarkennetaan, että vain kauppakirjassa oleva kauppahintasaatava on perimiskelpoinen (2:1§).

Laissa mainitaan myös erikseen mahdollisuudesta käyttää purkavaa tai lykkävää ehtoa, jotka molemmat ovat voimassa korkeintaan viisi vuotta. Ollakseen pätevä, tällaisen ehdon tulee olla kauppakirjassa. (2:2§) Sopimus on myöhemmin purettava samassa muodossa kuin se on pitänyt tehdäkin (2:3§)/kanteella (2:2§). Ehto rajoittaa hiukan kiinteistön käyttöä, mutta ei estä sitä (2:14§). Sama tarkoitus voidaan tosin saavuttaa ehkä kiinteistökaupan esisopimuksellakin (sama muoto), joka on myös voimassa korkeintaan 5 vuotta, jona aikana ehdon tulee täyttyä (oma malli) (2:7§). Voisin kuvitella, että kyse voisi olla esim. rakennusluvan saamisesta. Lisäksi kannattaa huomata, että jos maksu viivästyy vähintään osin ja olennaisesti, myyjä saa purkaa kaupan ja vaatia vahingonkorvausta, vain jos kauppakirjassa on ehto, että omistusoikeus pysyy tai siirtyy vain, jos kauppahinta maksetaan. (2:28§ 1 mom.) Kauppakirjassa voidaan myös määrätä, ettei ostaja saa luovuttaa kiinteistöä rakentamattomana tai tiettyä kauppahintaa korkeammasta hinnasta edelleen. Myös tämä ehto voi olla voimassa korkeintaan viisi vuotta. Muuten ostajan valtaa määrätä kiinteistöstä, esim. myydä se eteenpäin, ei voi rajoittaa. (2:11§)

Myyjä voi lisäksi myös sitoutua kiinteistön kauppaan liittyvään suoritusvelvollisuuteen, jonka rikkomisen seurauksena on lähinnä hinnanalennus/kaupan purkaminen/vahingonkorvaus (2:24§).

Lain virhesäännökset 17-19§ kertovat lähinnä siitä, miten tarkkaan kiinteistöä ja sen ympäristöä koskevat asiat tulee ilmoittaa, mutta niistä on osin maininta asiakirjamallissakin. Esim. rakennusluvasta, kaavasta ja naapurikiinteistön tiedossa olevasta käyttöä koskevasta luvasta, jolla on vaikutusta, erinäisistä käytön esteistä jne. tulee ilmoittaa kaiken muun lisäksi. Kannattaa siis laittaa kaikki mahdollinen kiinteistöä ja sen ympäristöä koskeva merkityksellinen tieto paperille.